《知法不玩法》劉昌崙:房東擺爛怎麼辦?

周刊王提供

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連日大雨,導致阿煌租屋處的天花板開始滲水,屋內潮溼不堪,他向房東反應漏水一事,但房東竟推三阻四,遲遲不願僱人前往察看、修繕,阿煌求助無門,只好來到律師事務所諮詢相關法律問題,究竟租屋處漏水,修繕責任應由誰來負擔呢?

因工作關係搬家的阿煌,遷入新租的套房不久,就遇上梅雨季,一連下了幾天大雨。某天他下班回家後,發現地板溼溼的,起初還以為自己窗戶沒關好,雨水噴了進來,但檢查了一下,原來是天花板漏水,導致整個屋內十分潮溼,連棉被都有些發霉。

阿煌一氣之下,打電話給房東,告知屋內漏水一事,希望對方派人來修繕,沒想到房東一下子推說是樓上住戶的問題,一下子又說大樓管線問題應交由社區主委處理,就是不肯請人來修繕。阿煌實在氣不過,只好詢問律師相關法律問題,而律師的解說如下:

一般而言,按民法之規定,出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態。又租賃物的修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。因此,租屋處發生漏水情形時,假使出租人與承租人雙方之間無另外的特別約定或另有習慣的話,原則上應由出租人負擔修繕費用。

然而,常見租屋漏水或有其他應由出租人負修繕責任之情形時,承租人雖通知出租人進行修繕,出租人卻置之不理,導致影響承租人居住品質及權益甚鉅,此時,依照《民法》相關規定,租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕後向出租人請求償還修繕費用或於租金中扣除之。

綜前所述,阿煌告知房東漏水一事,房東卻不願處理,除非兩人當初簽訂租約時,有明定修繕房屋之責任在於房客身上,否則阿煌可以立刻終止租約,或是要求房東賠償修繕費用。透過阿煌的例子可知,簽訂房屋租賃契約時,須注意契約內容是否已明定房屋修繕責任之歸屬,以確保承租人及出租人雙方之權益,避免日後為此產生不必要的糾紛。

作者/劉昌崙(聯大法律事務所所長)

曾任高雄地方法院法官、高雄地檢署檢察官、板橋地檢署檢察官,現為聯大法律事務所所長,並擔任國防部後備指揮部法顧問、世界自由民主聯盟中華民國總會監事法律顧問,以及台北市政府警察局信義分局、文山第二分局法律顧問等。


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