《知法不玩法》劉昌崙:租房免驚新屋主不認帳

周刊王提供

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小安承租一間房屋,跟房東簽訂2年的租賃契約。詎料,於租約期間內,房東卻將房屋轉售予新買主,待買主取得房屋所有權後,竟要求小安立刻搬離返還該屋。小安忿忿不平之下,遂尋找律師諮詢相關法律問題。

從事旅遊業的小安,轉換跑道後,因新公司位在中部,離家太遠,便打算在公司附近和女友一起租房子。他瀏覽了一遍租屋網後,終於找到一間套房不僅裝潢新穎、價格不貴,而且房東還包水電,更重要的是,允許房客飼養寵物。

小安二話不說和房東相約看房,到了約定地點,小安認為該間套房環境和照片相差不遠,很快就和房東簽訂2年的租賃契約,付了訂金後,開開心心地搬了進去。

就這樣過了一年之後,某天,一位自稱是該間套房所有權人的男子,突然打電話給小安,要求他和女友立刻搬出去,小安一問之下,才知道原來的房東已將該間套房轉售給別人,並且將房屋所有權交給了對方。忿忿不平的小安,認為新買主此舉太不合理,遂尋找律師諮詢相關法律問題。

如上述案例,常見租屋民眾可能擔心,如果房東在租賃期間內,將租屋處轉賣予他人,將影響自身權益甚鉅。實際上,為避免此般情況發生,民法設有「所有權讓與不破租賃」(常稱為買賣不破租賃)的相關規定。

所謂「所有權讓與不破租賃」,係指民法第425條第1項之規定,即「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在」。此乃民法為保障承租人之權利,明定出租人於租賃物交付承租人占有、使用後,縱其另將租賃物所有權讓與第三人,承租人仍得以原租賃契約對抗第三人,而不影響其原有之權益。

準此,適用到本案情形,在房屋租賃契約期間內,縱使房東將房屋出售與第三人,小安與房東所簽訂的2年房屋租賃契約,對於新買主而言仍係有效存在。

除了上述之外,值得注意的是,為避免出租人有與第三人虛偽訂立長期或不定期租賃契約,以妨礙他人行使權利之行為,上開所有權讓與不破租賃的規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者,並無適用。

作者/劉昌崙(聯大法律事務所所長)

曾任高雄地方法院法官、高雄地檢署檢察官、板橋地檢署檢察官,現為聯大法律事務所所長,並擔任國防部後備指揮部法顧問、世界自由民主聯盟中華民國總會監事法律顧問,以及台北市政府警察局信義分局、文山第二分局法律顧問等。


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